12 nov 2020

Quais são os tipos de financiamento imobiliário disponíveis no mercado?

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Ter uma casa própria nunca saiu do imaginário de milhões de brasileiros. E alguns já conseguiram realizar esse sonho. Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 66,4% dos lares já se encontram quitados. 

E o interesse pela casa própria é algo que tem voltado com tudo, mesmo em momentos de crise. Ainda contamos com um déficit habitacional de quase oito milhões de unidades, mas a estagnação dos preços desde 2017, aliada à baixa na taxa de juros, tem reaquecido o mercado e o interesse dos compradores. 

As pessoas estão voltando a fazer pesquisas sobre propriedades e tipos de financiamento imobiliário. Em 2020, percebeu-se um aumento de 64,4% nas buscas por crédito imobiliário nos primeiros cinco meses do ano, quando comparamos com o mesmo período do ano anterior. E esse interesse se refletiu nas contratações de crédito, com um aumento de quase 22% deste tipo de operações.

Outro número que mostra os sinais de recuperação do setor foi o aumento dos pedidos de empréstimos para adquirir e construir imóveis: 33,9% maior entre maio de 2019 e 2020.

Se você faz parte do novo grupo de pessoas que estão em busca de informações sobre tipos de financiamento imobiliário, veio ao lugar certo. Siga com a leitura e vamos contar tudo para você!

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é uma iniciativa do Governo Federal e pode ser usado tanto adquirir, construir ou reformar imóveis, sempre que tenham como uso final servirem como habitação. 

Uma de suas características é que o valor máximo do imóvel, no caso de compras, tem valores específicos para MG, RJ, SP e DF e um pouco menores nos outros estados brasileiros.

Neste tipo de financiamento imobiliário, os juros estão limitados a 12% ao ano e o valor de cada parcela não pode ultrapassar os 30% da renda mensal de quem opte por este sistema. 

Algumas restrições devem ser levadas em consideração, como no caso de que sejam utilizados recursos do FGTS

  • Ter pelo menos três anos com registro no sistema;
  • Ter um vínculo de emprego ativo ou possuir, no FGTS, um saldo de pelo menos 10% do valor total da propriedade;
  • Não ter outro imóvel no nome do contratante no mesmo município onde mora ou já estar financiando outro imóvel com o FGTS.

O principal intermediário da contratação do SFH é a Caixa Econômica Federal, que aplica as regras definidas pelo Governo e com fiscalização feita pelo Banco Central.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) 

Outras possibilidades que não estejam abrangidas pelo SFH podem ser contempladas pelo SFI. Aqui, a atividade do uso dos recursos está mais dirigida ao uso de recursos de investidores institucionais.

Uma das características que também diferencia o SFI do SFH é que a garantia, neste caso, é a alienação fiduciária. Ou seja, o imóvel continua como propriedade da instituição financeira até que a dívida seja totalmente quitada. 

A maior vantagem do SFI é a flexibilidade, já que existe mais margem de negociação. Este tipo de sistema é mais adequado na hora de financiar propriedades de maior valor ou quando se busca pagar menos e maiores parcelas. 

Entre suas características, podemos destacar:

  • inexistência de valor máximo da propriedade;
  • prazo de financiamento e valor das parcelas são negociáveis;
  • a alienação fiduciária, por dar mais segurança às instituições, costuma proporcionar também melhores condições de pagamento para o contratante;
  • até 90% do valor total do imóvel pode ser financiado;
  • o contratante pode pagar o imóvel em até 35 anos.

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Para quem também tem o sonho da casa própria e está em busca do primeiro imóvel, o programa Minha Casa Minha Vida é uma excelente opção. O programa passou por uma reformulação e recebeu o nome de Casa Verde e Amarela, sendo a melhor opção para adquirir imóveis novos.

A característica mais interessante para o contratante é que os juros do programa são mais baixos do que nas outras modalidades que vimos até agora. Além disso, as parcelas igualmente são mais baixas que em qualquer outro tipo de financiamento imobiliário no Brasil. 

No Casa Verde e Amarela existem grupos que se dividem por critérios como renda familiar mensal, tempo de financiamento e valor das prestações, além do valor do imóvel. Neste tipo de financiamento, ainda existem subsídios do governo, que ajudam ainda mais a reduzir o valor das parcelas.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Neste sistema, o financiamento imobiliário é feito com parcelas decrescentes. Ou seja, o valor de cada quota é menor do que o pago anteriormente. Em termos técnicos, todos os meses, cada parcela está correspondida pela amortização somada com os juros de todo o saldo devido. 

Não entendeu direito? Não tem problema! Você pode fazer uma rápida simulação em calculadoras online que automatizam todos os valores para você. Clique aqui para ver um exemplo. Neste caso, o banco libera o valor total do imóvel e negocia com o contratante quais são as condições de pagamento.

Sistema Tabela Price

A tabela Price é também conhecida como sistema francês de amortização e, neste caso, todas as parcelas têm o mesmo valor até o final do financiamento, mas o que varia é a constituição deste valor e como ele tem impacto no saldo devedor. No sistema de tabela Price, os juros já estão embutidos em cada quota.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Por último, o Sacre poderia ser entendido como a combinação de dois sistemas, o SAC e o Price. Como principal característica, o Sacre apresenta parcelas iniciais mais altas e valores consideravelmente menores no final da quitação do financiamento imobiliário. 

De fato, o valor pode baixar tanto que chegue a ficar negativo no final do plano. Neste caso, o contratante pode optar por descontos no pagamento das últimas prestações ou mesmo por receber dinheiro de volta da instituição na qual o financiamento foi feito. 

Uma boa opção para quem não tem certeza de ter um futuro profissional garantido, mas que goza de saúde financeira suficiente no momento como para apostar na compra de uma propriedade. É um dos sistemas com menor chance de inadimplência. 

O que achou dos tipos de financiamento imobiliário apresentados no artigo de hoje? Caso você esteja em busca de comprar o seu primeiro apê, não deixe de conhecer nossas oportunidades e entre em contato conosco para fazer uma simulação de financiamento!