19 nov 2020

Será que vale a pena quitar financiamento imobiliário?

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Quando o financiamento imobiliário já está em andamento e entra um dinheiro extra, sempre surge a pergunta: será que vale a pena quitar?

Não há resposta universal quando surge essa dúvida. Inicialmente, podemos entender que sim, mesmo quando não dá para pagar tudo o que falta, já que é possível renegociar os juros e tentar reduzir ao máximo o saldo devedor. 

Mas, antes de tomar qualquer decisão neste sentido, o melhor é se informar e pensar a fundo em quais serão todos os custos envolvidos no que pode ser considerado uma oportunidade.

Levando em consideração o custo efetivo total e a taxa de juros, você vai ter uma noção mais sólida sobre as vantagens e desvantagens. Vamos aprofundar esta e outras questões?

Siga conosco e entenda todos os detalhes sobre a quitação do financiamento imobiliário!

O que acontece na hora de quitar o financiamento?

Sempre que você paga uma parcela do financiamento, o valor dessa prestação está composto por duas partes. Uma serve para amortizar, ou seja, para ser descontado do valor total emprestado pela instituição financeira. A outra é composta pelos juros definidos no contrato. 

O que acontece quando você antecipa o pagamento completo do plano é que você paga somente a amortização que estaria embutida nas parcelas pagas todos os meses. Vejamos um exemplo para entender melhor:

Digamos que falte você pagar 10 parcelas de R$ R$ 2.000 do seu financiamento, totalizando R$ 20.000,00. 

Em cada pagamento de R$ 2.000, suponhamos que R$ 1.200 são referentes à amortização da dívida e R$ 800 sejam compostos pelos juros.

Se você decidisse quitar o seu financiamento imobiliário, deixaria de pagar todos os juros das 10 parcelas, economizando R$ 8.000. 

De forma resumida, sua dívida não diminui. O que ocorre é que você deixa de pagar os juros embutidos nas parcelas restantes, já que estará liquidando a dívida antecipadamente. 

Taxas que incidem na quitação do financiamento imobiliário

Parece que vale a pena quitar o financiamento imobiliário, não? Mas existem outros detalhes que precisam ser vistos antes de você tomar esta decisão.

Por exemplo, antes da resolução 3.516 de 2017 do Banco Central, as instituições financeiras inseriam uma cláusula que obrigava quem quisesse quitar o financiamento a pagar uma “taxa de liquidação antecipada”. Essa taxa era considerada uma espécie de compensação à instituição financeira pela perda dos juros que você pagaria ao longo do tempo.

Se o seu contrato é anterior a essa resolução, você precisa verificar qual é a taxa descrita no seu contrato e compará-la com o valor que você economizaria ao antecipar a quitação do seu financiamento imobiliário. 

Usando o exemplo anterior, verificamos que, ao antecipar o pagamento, nosso caso hipotético permitiria que o contratante deixasse de pagar R$ 8.000 em juros. Neste caso, uma taxa de liquidação antecipada maior do que esse valor tornaria o adiantamento das parcelas pouco atrativo.

A resolução pode ter eliminado a cobrança da taxa, mas os bancos ainda alegavam que haviam custos relacionados à operação de crédito que precisavam ser cobertos pelo contratante. 

Neste sentido, chegou-se a um denominador comum: um desconto dos juros do período devido. A taxa de desconto dos juros está composta da seguinte forma: 

Taxa do contrato – taxa Selic na data do contrato + taxa Selic ao liquidar = taxa de desconto. 

Vejamos um exemplo prático, no qual a pessoa contraiu um empréstimo em julho de 2004 e desejasse quitar a dívida completa:

  • Taxa de juros do contrato: 20% a.a.
  • Selic julho de 2004: 16% a.a.
  • Selic na liquidação do contrato: 2% a.a.

Neste caso, o cálculo ficaria assim:

20% – 16% + 2% = 6% é a taxa de desconto dos juros que você teria que pagar até o final do contrato.

Agora, vejamos outro cenário:

  • Taxa de juros do contrato: 20% a.a.
  • Selic julho de 2004: 16% a.a.
  • Selic na liquidação do contrato: 14% a.a.

Aqui, o cálculo seria diferente:

20% – 16% + 14% = 22% é a taxa de desconto dos juros que você teria que pagar até o final do contrato.

Pela configuração da fórmula, vale a pena quitar o financiamento imobiliário sempre que a taxa Selic esteja alta.

Agora, se você vai pedir um empréstimo para quitar o financiamento, saiba que a mesma Selic elevada será aplicada ao seu novo crédito. Você pode fazer uma simulação aqui e ver como funciona.

Além da taxa de desconto dos juros, também é preciso estar atento a outros custos envolvidos. A taxa referencial (TR), por exemplo, influencia diretamente os custos das operações, tarifas administrativas e valores pagos a seguros também entram na conta. 

O caminho para saber se vale a pena quitar o financiamento imobiliário é calcular o custo efetivo total do financiamento (CET).  Para obter o valor do CET, considere a soma de todos os juros com os custos operacionais incluídos. Você pode fazer uma simulação para comparar valores e ter mais informação para decidir.

Considere sua realidade

Após realizar todos os cálculos, se você chegou à conclusão que a matemática está a seu favor e vale a pena quitar o financiamento imobiliário, você também vai precisar fazer uma autorreflexão e checar suas necessidades da forma mais realista possível. 

Ainda que você possua todos os recursos financeiros para quitar a dívida, se isso for deixar você sem reservas, é importante antes considerar que você vai ficar mais exposto a imprevistos financeiros. 

O orçamento vai ficar mais desprotegido e, em caso de uma emergência, você provavelmente vai ter que contrair outro empréstimo, de acordo com a situação econômica do momento. Além de emergências, pode acontecer de que a sua renda diminua, aumentando a complexidade da situação. 

É preciso considerar todos os fatores e ter um mínimo de perspectiva sobre o futuro. Por isso, dissemos ao princípio do artigo que não existe uma resposta pronta quando a dúvida é se vale a pena quitar o financiamento da sua casa própria.

Esperamos ter ajudado você em sua busca de informações sobre este assunto. Aqui, na Emccamp, estamos continuamente publicando conteúdos que abordam os temas mais relevantes do mercado imobiliário. Conheça nossa página e veja tudo o que temos a oferecer!