13 out 2020

Entenda a taxa de juros no financiamento imobiliário

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Pensar em juros é entender que este é um dos termos financeiros mais representativos e influentes na nossa vida cotidiana. O conceito de juros é indissociável da vida econômica da sociedade e podemos até arriscar que a maioria das pessoas conhece um pouco sobre como eles funcionam.

Os juros podem assustar, mas a verdade é que eles também podem ser seus aliados na hora de concretizar algum sonho, principalmente quando você encontra taxas que caibam no seu bolso. 

Mas, você sabe realmente o que define o conceito e como os juros influenciam as transações financeiras imobiliárias? Entender isso é fundamental para que você possa encontrar um financiamento vantajoso e a compra da casa própria possa se tornar uma realidade.

Continue a leitura e entenda a taxa de juros no financiamento imobiliário! 

Entendendo como funciona o financiamento imobiliário

Além dos juros, as parcelas que você paga para o banco todos os meses também incluem a amortização da dívida. Ou seja, a amortização é a devolução do capital que você pegou emprestado para comprar seu imóvel, em sua totalidade.

Já os juros representam o rendimento que a parte que empresta os recursos recebe por um determinado período de tempo sobre o valor emprestado, e de acordo com condições estabelecidas no momento do acordo. Neste sentido, há um sujeito que contrai o empréstimo e outro que o concede (normalmente, os bancos).

CET (Custo Efetivo Total)

Em um sentido mais amplo, o seu financiamento imobiliário é calculado em função do CET (Custo Efetivo Total). O CET é exatamente um dos parâmetros que servem de orientação na hora de escolher uma instituição financeira para pedir um financiamento: quanto menor o CET, menos você paga no valor final.

O Custo Efetivo Total de um financiamento é feito considerando os seguintes pontos:

  • Seguros obrigatórios: um seguro do imóvel e outro de morte e invalidez
  • Taxa de administração do financiamento
  • Taxa anual de juros da instituição escolhida
  • Índice atrelado à taxa do banco, podendo ser TR (taxa referencial) ou IPCA (Índice de Preços ao Consumidor). 

Até aí, tudo entendido? Então, vamos focar nos dois últimos itens desta lista, que são os que mais têm impacto no valor das suas parcelas mensais. 

Afinal de contas, se bem que o financiamento é a opção para quem não pode comprar à vista, é preciso estar muito atento aos juros porque eles representam o custo real do empréstimo. Não há nada pior do que ficar sufocado com as parcelas por ter escolhido um financiamento imobiliário com juros altos.

Os juros e sua aplicação no financiamento imobiliário

Em termos gerais, existem 3 modalidades de juros:

Juro nominal: valor da taxação realizada anualmente, sem que essa sofra modificações. Precisa figurar no contrato e representa o que seria a taxa de juros que incidirá sobre seu contrato. 

Juro real: representa a taxa de juros nominal, corrigida pelo índice de inflação. 

Juro efetivo: nos casos onde existe capitalização, a taxa nominal é convertida em taxa efetiva. Isso acontece quando os juros são somados ao capital disponível inicialmente. 

Mas, e no financiamento imobiliário, como os juros estão compostos? Basicamente, quando falamos dos juros aplicados às prestações do seu financiamento, há dois fatores que incidem:

Em primeiro lugar, consideram-se os custos da operação, como citamos mais acima, e eles também são definidos em função da origem dos recursos usados para o pagamento das parcelas.

No caso do custo das operações, quando elas provém do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), o banco soma a TR com o custo de 3%. Já as operações que vêm de investimentos como a poupança, têm um custo de TR + 6,17% por ano.

Em segundo, leva-se em conta o fator spread. Aqui, considera-se a diferença que existe entre a taxa de juros que é paga aos credores (quem empresta) e o que se recebe dos devedores (o futuro proprietário do imóvel). Neste caso, o banco usa essa diferença para pagar suas operações e cobrir inadimplências.

Também existe a possibilidade de optar por um financiamento com prestações fixas. Neste caso, a TR deixa de incidir, já que o valor das parcelas leva embutido uma previsão da correção monetária, feita pelo banco. O lado bom aqui é que as prestações não variam, mas quando a TR baixa, o credor não é beneficiado.

Outros fatores que influenciam a taxa de juros do financiamento da casa própria

Quem paga financiamento imobiliário costuma ouvir notícias que relacionam a Selic ao custo de adquirir um imóvel. Isso acontece porque a Selic, que significa Sistema Especial de Liquidação e Custódia, tem influência indireta sobre os juros que um credor paga nas parcelas do seu financiamento. 

No mercado financeiro, quando a Selic aumenta, isso significa que o Governo vai pagar mais a todos que são seus credores. Na prática, os investidores migram seu capital de aplicações como a poupança para títulos públicos. E se a quantidade de recursos investidos na poupança baixa, o crédito fica mais caro. 

Já quando a Selic baixa, os investidores têm menos interesse em emprestar seu capital ao Governo, o que permite que todos esses recursos estejam disponíveis para empréstimos de outros tipos de transações, como para financiar imóveis. Por isso, os juros que você paga no seu financiamento também caem. 

Já que estamos falando de financiamentos que podem durar várias décadas, o período definido para você quitar totalmente as prestações também influi no custo total do imóvel. Quanto mais longo for o prazo do financiamento, mais tempo você vai pagar juros, o que pode chegar a triplicar o valor da propriedade.

Felizmente, hoje em dia já há mais flexibilidade na hora de reavaliar as taxas de juros que você está pagando. A portabilidade do financiamento imobiliário é uma possibilidade que tem atraído muitos brasileiros, principalmente agora, quando a Selic gira ao redor dos 2% ao ano, muito menor do que os 14,50% de quatro anos atrás.

O mundo dos juros pode parecer complexo, mas com atenção e informações, qualquer pessoa pode entender a lógica por trás de todos os números. Com conhecimento desse conceito na hora de fazer um financiamento imobiliário, você toma as melhores decisões.

De fato, estamos em um excelente momento para investir em imóveis. Aproveite a queda dos juros na prestação da casa própria e conheça nossas oportunidades!